一、原因分析
主體砌筑原因：
框架結構中填充墻砌至接近梁底或板底時，未經(jīng)停歇，即砌斜磚頂至梁、板底，以后隨著砌體因灰縫受壓縮變形，造成墻體下沉，斜砌磚體與梁、板間形成間隙，墻面抹灰或刮糙時，在此間隙處形成裂縫；
框架柱與填充墻間的拉接筋不滿足磚的模數(shù)，砌筑時折彎鋼筋壓入磚層內，形成局部位置砌體與柱間產(chǎn)生較大的間隙，抹灰時該處易產(chǎn)生裂縫。
裝修原因：
房屋的保溫層有裂縫，導致裝修后墻面開裂；
墻面開槽后修補涂刷不當，導致墻面出現(xiàn)收縮裂紋；
抹灰時水泥的配比不準確，容易導致開裂；
墻面膩子的配比不當或者是刮抹不均勻；
乳膠漆和水的配比不合適。
2、外墻滲漏原因分析
墻體砌筑質量不過關：
除主體墻體裂縫會導致滲漏外，磚層水平灰縫砂漿飽滿度不足80％，豎向灰縫無砂漿（空縫或瞎縫），也會為雨水滲漏預留了內部通道。
外墻洞口處理不當：
上料口封堵砌筑時，與原有洞口接搓不嚴；
外墻抹灰或粘貼面磚的質量不合要求：
外墻抹灰空鼓、裂縫；
使用了翹曲、開裂或缺角的面磚；
面磚脫落，未認真勾縫。
工程交付使用后，住戶在墻體上鑿取空調管洞、太陽能熱水器管孔、排氣扇孔洞等，造成墻體及外粉刷裂縫。由于條件的限制，住戶或裝修人員，無法對此進行認真的處理；
剪力墻施工時的螺栓套管在內外粉前，未認真進行封堵或未封堵。
塑鋼窗框與墻體連結不牢，密封不嚴：
墻體洞口尺寸或位置不符合設計要求，窗框與墻體間的間隙未能認真處理，間隙太小，無法填充材料；間隙過大，填充不實；
窗洞抹灰由內、外粉兩支施工隊伍施工，施工的時間不同，使用的材料不同，形成縫隙；
施工順序不當。外粉刮糙后，即安裝窗框，造成窗框與墻體間的砂漿不易填實抹平。固定窗框的調整墊塊殘留于窗框下，拆除后二次填充抹灰質量無法保障；
窗框材料與墻體材料熱膨脹系數(shù)不同，窗框與墻體連接處易產(chǎn)生細小裂縫。
1.墻面開裂的防治
施工時需要解決好的問題：
首先是水泥和沙子的配比，最佳比例是1比3，配比不當就會影響墻面的韌性和張力；再有就是要找準膩子和乳膠漆的配比，在涂刷乳膠漆時，水加多了就會發(fā)生問題。墻體開槽后要留出時間修補，水泥砂漿的干燥速度、收縮率與膩子粉不同，第一次修補后會出現(xiàn)收縮下陷，等墻面施工的時候還要進行二次修補，這樣才能找平墻面，避免開裂。在彩色墻漆出現(xiàn)裂縫等問題時，進行局部修補的效果往往不好，因為彩色墻漆再次涂刷會出現(xiàn)明顯色差。要是保溫板裂紋，用油灰刀把裂紋切開，盡量深一些，填入石膏，注意一定要填實，填均勻，然后用繃帶或白的確良布把出現(xiàn)裂紋的地方貼上，干燥后再刮膩子或做其他工藝的處理。如果裂紋比較嚴重，也可以用牛皮紙補縫，效果更好一些。
引進新技術、新工藝進行防治：
聚合物砂漿技術：其技術特點是通過對水泥砂漿(膩子、涂料等)添加一些具有特殊作用的高分子材料，從而改變砂漿的性能，使砂漿具有一定的彈性、同時提高砂漿的粘結力、強度等，來克服由于條板墻受濕度變化和溫度變化產(chǎn)生的漲縮而造成墻面裂紋的出現(xiàn)。
纖維砂漿技術：過去，我們房屋墻面的粉刷，用的是一種叫“麻刀石灰”的膏狀粉刷材料，其原料是石灰膏和植物纖維(麻粉碎物)的混合粉刷材料，以提高墻表面粉刷材料的抗拉強度，防止裂紋裂縫的出現(xiàn)。用纖維砂漿可以提高墻面粉刷材料的抗拉強度，防止墻面裂紋的出現(xiàn)。該砂漿用的纖維為砂漿專用纖維。
2.外墻滲漏的防治
墻體砌筑質量：
改善砂漿和易性，推廣“三一砌筑法”，嚴禁用干磚砌墻，確?；覞{飽滿度和提高粘結強度；
填充墻砌至接近梁、板底時，應間隔15天后，再將其補砌擠實，并用水泥砂漿將斜向磚縫嵌填密實；
按磚的模數(shù)，在框架柱上植筋。
外墻洞口處理：
上料口留洞時，嚴格控制退搓灰縫平直度及咬搓深度，確保后砌墻上部灰縫容易塞嚴。封堵洞口時，要認真清理留搓處的砂漿及雜物，保證退搓灰縫平直度，使接搓處部位順線；
設計、施工時預留空調、換氣扇等洞口。架眼用半磚、防水砂漿封堵，并用1∶3水泥砂漿抹平，封堵前要認真清理洞孔內雜物并澆水濕潤。螺栓套洞應采用微膨脹水泥砂漿塞實。洞口封填，應派專人負責實施。
外墻抹灰或粘貼面磚的質量：
抹灰前，應將基層表面清理干凈，腳手架眼等孔洞填實堵嚴；砼墻表面凸出較大的地方要事先剔平刷凈，并用界面劑抹砂漿進行毛化處理，并噴水養(yǎng)護，增大砂漿與基層的粘結力；
抹灰工程宜在砌體砌筑完畢后60天進行，至少不得少于30天；
磚砌體抹灰前一天，應對施工墻體澆水濕潤，讓基層吸足水分，以抹底灰后，用刮杠刮平、搓抹時砂漿保持潮濕柔軟為宜；
水泥砂漿抹灰時宜用普通硅酸鹽水泥或礦渣水泥，砂宜用中、粗砂，不可使用細砂、粉砂，其含泥量不得超過2％；
外墻抹灰必須分層進行，嚴禁一遍成活，待每層終凝后，方可進行下一層抹灰。施工時每層厚度宜控制在6～10mm。各層接縫位置應錯開，并設置在砼梁、柱的中部；
外粉必須設置分割縫。窗臺、陽臺等處粉刷的坡度不小于29％，不得出現(xiàn)排水不暢現(xiàn)象；
窗臺抹灰后應加強養(yǎng)護，以防止水泥砂漿的收縮內力和由窗間墻及窗臺下的墻身自重大小及沉陷不同產(chǎn)生的負彎矩引起的外力組合在一起，加速產(chǎn)生抹灰的裂縫；
夏季應避免在日光曝曬下進行抹灰，氣溫高或風大時施工應加強養(yǎng)護，防止水泥砂漿過早失水產(chǎn)生裂縫。養(yǎng)護應在每層抹灰終凝后進行；
粘貼面磚前，應先將面磚在清水中浸泡2個小時，然后取出晾干。使用時達到外干內濕，待中層抹灰終凝后，方可進行粘結；
面磚粘結完工后，認真清理面磚縫內的殘余砂漿，噴水濕潤后，用1∶1水泥砂漿勾縫。勾縫要凹進面磚1mm。勾縫砂漿要嵌填密實，接搓處要平整，不留孔隙；
分割條安裝時，要刷漿均勻飽滿，鑲貼牢固密實。
塑鋼窗框與墻體連結的質量：
窗洞抹灰宜由外粉的施工隊伍一次完成。窗框安裝前應對預留洞口尺寸進行復核，用防水砂漿刮糙處理，然后進行窗框固定；
窗框安裝應采用A3鍍鋅鋼件連接固定，連接件厚度不小于1.5mm，距邊角的距離不大于180mm，連接件間距不大于500mm。固定時，根據(jù)不同的洞口材料，
固定后的窗框與墻體間必須留3～5mm間隙，縫隙內應采用無腐蝕、彈性材料填嵌飽滿，防止出現(xiàn)空谷或裂縫。表面用嵌縫膏密封，確保水密性及氣密性。
除了從以上幾個方面進行外墻滲漏防治外，做好外墻面防水施工也是必要的：
外墻找平層宜采用摻防水劑（粉）、抗裂劑或減水劑等材料的水泥砂漿，不得使用混合砂漿，找平層水泥砂漿的強度等級不應低于M7.5。
外墻不同材料交接處宜在找平層中附加45--55mm寬的金屬網(wǎng)。
光滑的混凝土墻面或輕質墻體抹找平層時，應設一道聚合物水泥砂漿粘結層。
外墻防水層，當墻體為現(xiàn)澆混凝土或表面較平整的其他材料時，可與找平層合二為一，否則防水層必須設置在水泥砂漿找平層上，其抗壓強度等級不應低于M7.5。
防水層應設分格縫，縫的縱橫間距不宜大于3m、寬度為10mm，深度為防水層厚度，嵌填5-8mm深度的密封材料。
外墻飾面磚宜用聚合物水泥砂漿或聚合物水泥漿作為膠結材料，并勾滿縫封嚴。
預留門窗洞口尺寸要準確，與四周的間隙每邊不宜大于10mm，采用聚合物水泥砂漿找平抹面，內外窗臺高差應大于或等于20mm，且應向外有大于或等于20%的排水坡度；推拉窗應設限位裝置。
外墻找平層、防水層施工時，基層應充分潤濕，并分層抹壓。施工完后應及時進行淋水養(yǎng)護，養(yǎng)護時間不應少于3d。
